Pembangunan dan Penjualan Rumah Susun di Indonesia: Kerangka Hukum, Hak, dan Perlindungan Konsumen

Olret – Tingginya kebutuhan hunian di perkotaan menjadikan rumah susun sebagai salah satu solusi utama penyediaan tempat tinggal. Namun, tingginya nilai ekonomi rumah susun juga berpotensi menimbulkan persoalan hukum, terutama dalam tahap pembangunan dan penjualan.

Banyak kasus menunjukkan bahwa lemahnya pemahaman hukum pembeli dimanfaatkan oleh pelaku pembangunan yang tidak bertanggung jawab. Oleh karena itu, kehadiran Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun menjadi sangat penting untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan bagi seluruh pihak yang terlibat.

Tujuan dan Sistem Pembangunan Rumah Susun



agraria

Photo :

• https://akcdn.detik.net.id/community/media/visual/2017/08/20/48f3bd45-5300-4e2c-9d82-3b77a21e5e7f_169.jpg?w=700&q=90

Pasal 3 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menegaskan bahwa penyelenggaraan rumah susun bertujuan untuk menjamin terwujudnya hunian yang layak, terjangkau, dan berkelanjutan.

Rumah susun juga diarahkan untuk meningkatkan efisiensi pemanfaatan ruang dan tanah perkotaan, mengurangi kawasan permukiman kumuh, serta mendorong pembangunan kota yang serasi dan produktif.

Dalam kerangka ini, rumah susun dapat dibangun di atas berbagai jenis hak atas tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 17 dan Pasal 18 UU Rumah Susun, termasuk hak milik, hak guna bangunan, hak pakai, tanah pengelolaan, tanah wakaf, serta pemanfaatan barang milik negara atau daerah.

Persyaratan Administratif, Teknis, dan Ekologis



agraria

Photo :

• https://perkim.id/wp-content/uploads/2024/06/Kondisi-Rumah-Susun-di-Indonesia.jpg

Pembangunan rumah susun diwajibkan memenuhi persyaratan administratif, teknis, dan ekologis sebagaimana diatur dalam Pasal 24 UU Rumah Susun. Persyaratan administratif mencakup kejelasan status hak atas tanah dan perizinan bangunan yang sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya.

Persyaratan teknis, sebagaimana diatur dalam Pasal 35, berkaitan dengan keselamatan struktur bangunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan penghuni, serta kemudahan akses dan penggunaan fasilitas.

Sementara itu, Pasal 37 menekankan pentingnya persyaratan ekologis untuk menjaga keseimbangan antara lingkungan buatan, lingkungan alam, dan aspek sosial budaya masyarakat sekitar.

Hak dan Kewajiban Pemilik Satuan Rumah Susun

Pemilik Satuan Rumah Susun memiliki hak untuk menghuni dan memanfaatkan satuannya, menggunakan bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama sesuai peruntukannya.

Selain itu, pemilik juga memiliki hak untuk menyewakan unitnya, mengalihkan hak melalui jual beli atau hibah, serta menjadikannya sebagai jaminan kredit dengan Hak Tanggungan.

Di sisi lain, pemilik dibebani kewajiban untuk membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun guna mengelola kepentingan bersama, menanggung biaya pengelolaan secara proporsional, serta mengurus perpanjangan hak atas tanah bersama apabila jangka waktunya berakhir.

Sistem Penjualan Rumah Susun dan Perlindungan Pembeli

Dalam praktiknya, penjualan rumah susun sering dilakukan sebelum pembangunan selesai melalui mekanisme Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB. Ketentuan ini diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sebagaimana diubah oleh Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja dan diperjelas melalui Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021.

Regulasi ini mengatur kewajiban developer untuk menyampaikan informasi yang transparan terkait jadwal pembangunan, penandatanganan PPJB, dan penyerahan unit.

Apabila developer lalai, pembeli diberikan hak untuk membatalkan transaksi dan memperoleh pengembalian dana, sehingga hukum hadir sebagai instrumen perlindungan konsumen dalam transaksi rumah susun.

Rumah Susun antara Kepastian Hukum dan Tantangan Implementasi

Pengaturan rumah susun di Indonesia menunjukkan upaya serius negara dalam menyesuaikan hukum pertanahan dengan dinamika kebutuhan hunian modern. Melalui pengakuan kepemilikan satuan rumah susun yang berdiri di atas tanah bersama, hukum Indonesia berhasil keluar dari keterbatasan asas klasik yang tidak lagi sepenuhnya relevan dengan perkembangan perkotaan.

Asas pemisahan horizontal yang berakar dari hukum adat menjadi fondasi penting yang memungkinkan kepemilikan individual tanpa menghilangkan prinsip kebersamaan. Namun demikian, kuatnya kerangka normatif belum selalu diiringi dengan implementasi yang ideal di lapangan.

Berbagai persoalan masih kerap muncul, mulai dari lemahnya transparansi dalam pemasaran rumah susun, ketidakpatuhan pelaku pembangunan terhadap jadwal dan perizinan, hingga konflik internal antar pemilik dan penghuni terkait pengelolaan bagian bersama.

Dalam konteks ini, keberadaan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun menjadi sangat strategis, tidak hanya sebagai organ administratif, tetapi juga sebagai penjaga keseimbangan antara hak individual dan kepentingan kolektif.

Di sisi lain, sistem penjualan rumah susun melalui mekanisme Perjanjian Pengikatan Jual Beli telah memberikan perlindungan hukum yang lebih baik bagi konsumen, khususnya dalam transaksi sebelum pembangunan selesai.

Meski demikian, efektivitas perlindungan tersebut sangat bergantung pada pengawasan pemerintah daerah dan keberanian konsumen untuk menuntut haknya secara hukum. Tanpa pengawasan yang konsisten, regulasi berpotensi hanya menjadi norma tertulis yang tidak sepenuhnya dirasakan manfaatnya oleh masyarakat.

Ke depan, penguatan aspek pengawasan, penegakan hukum, dan literasi hukum masyarakat menjadi kunci utama agar rumah susun benar-benar berfungsi sebagai solusi hunian yang adil dan berkelanjutan.

Rumah susun tidak boleh hanya dilihat sebagai komoditas ekonomi, melainkan sebagai ruang hidup bersama yang membutuhkan kepastian hukum, tata kelola yang transparan, serta kesadaran kolektif dari seluruh pemangku kepentingan.

Dengan demikian, cita-cita penyediaan hunian vertikal yang layak, terjangkau, dan berkeadilan dapat benar-benar terwujud dalam praktik.