Problematika Hukum Rumah Susun di Indonesia: Dari Asas Accessie hingga Kepastian Kepemilikan

Olret – Perkembangan bangunan bertingkat di kota-kota besar Indonesia merupakan konsekuensi logis dari keterbatasan lahan dan meningkatnya kebutuhan hunian. Selama bangunan tersebut hanya digunakan berdasarkan hubungan sewa, tidak terdapat persoalan hukum yang berarti.

Namun, permasalahan mulai muncul ketika penghuni menginginkan kepemilikan pribadi atas bagian bangunan yang ditempatinya. Keinginan ini menuntut adanya dasar hukum yang jelas, karena bangunan bertingkat secara fisik merupakan satu kesatuan struktur yang berdiri di atas satu bidang tanah.

Dari sinilah persoalan hukum rumah susun mulai berkembang dan menuntut pengaturan khusus.

Asas Accessie dan Tantangan Kepemilikan Bangunan Bertingkat



agraria

Photo :

• https://perkim.id/wp-content/uploads/2024/06/Kondisi-Rumah-Susun-di-Indonesia.jpg

Asas accessie merupakan prinsip hukum yang mengaitkan kepemilikan bangunan dengan tanah tempat bangunan tersebut berdiri. Dalam asas ini, pemilik tanah secara otomatis dianggap sebagai pemilik bangunan yang berada di atasnya.

Prinsip tersebut menimbulkan kendala serius ketika diterapkan pada bangunan bertingkat yang terdiri atas unit-unit yang secara nyata digunakan dan dikuasai secara terpisah.

Negara-negara yang menganut asas ini kemudian mengembangkan solusi melalui regulasi khusus, seperti Apartementen Wet di Belanda, Land Titles Strata Act di Singapura, serta berbagai Condominium Laws di Amerika Serikat.

Regulasi-regulasi tersebut memungkinkan pemilikan individual atas unit bangunan, sementara bagian lain dan tanahnya dimiliki secara bersama, sehingga persoalan kepemilikan dan pengelolaan dapat diselesaikan secara adil.

Asas Pemisahan Horizontal dalam Hukum Tanah Nasional

Berbeda dengan pendekatan accessie, hukum tanah nasional Indonesia mengenal asas pemisahan horizontal yang bersumber dari hukum adat. Asas ini memandang bahwa tanah dan benda yang berada di atasnya dapat dipisahkan kepemilikannya sepanjang benda tersebut dapat digunakan secara mandiri.

Prinsip ini menjadi landasan penting bagi pengakuan kepemilikan pribadi atas bagian-bagian bangunan bertingkat. Dengan asas pemisahan horizontal, satuan rumah susun yang memiliki fungsi dan penggunaan sendiri dapat dimiliki secara individual, meskipun tanah tempat bangunan berdiri dimiliki secara bersama.

Asas ini sekaligus mencerminkan fleksibilitas hukum tanah nasional dalam merespons kebutuhan masyarakat modern tanpa meninggalkan akar hukumnya.

Peraturan Awal Kepemilikan Bagian Bangunan Bertingkat

Sebelum diundangkannya Undang-Undang Rumah Susun, pemerintah telah berupaya memberikan solusi normatif melalui sejumlah peraturan menteri. Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1975, Nomor 4 Tahun 1977, dan Nomor 10 Tahun 1983 menjadi tonggak awal pengaturan pendaftaran hak atas tanah kepunyaan bersama dan pemilikan bagian-bagian bangunan bertingkat.

Penjelasan Peraturan Nomor 14 Tahun 1975 menegaskan bahwa regulasi tersebut tidak menciptakan norma baru, melainkan menyempurnakan sistem pendaftaran tanah agar sesuai dengan perkembangan kebutuhan masyarakat.

Fokus utama tetap pada pendaftaran tanah, namun sertifikat yang diterbitkan dapat memuat penunjukan khusus mengenai bagian bangunan yang dimiliki secara individual, sehingga memberikan kepastian hukum bagi pemiliknya.

Kepastian Hukum melalui Sertifikasi

Melalui mekanisme sertifikasi, negara memberikan jaminan kepastian hukum atas kepemilikan satuan rumah susun. Sertifikat hak atas tanah yang memuat penunjukan bagian individual menjadi bukti hukum yang sah atas kepemilikan unit tersebut.

Sistem ini memungkinkan adanya keseimbangan antara hak individual dan kepentingan bersama, karena di satu sisi pemilik memiliki kepastian atas unitnya, dan di sisi lain tetap terikat pada kepemilikan bersama atas tanah dan fasilitas umum.

Konsep ini kemudian menjadi fondasi penting dalam pembentukan sistem hukum rumah susun modern di Indonesia.