Menelusuri Aspek Rumah Susun di Indonesia dalam Perspektif Hukum Pertanahan

Olret – Rumah susun menjadi solusi hunian perkotaan di tengah keterbatasan lahan. Mengulas aspek hukum rumah susun di Indonesia, mulai dari konsep, kepemilikan, hingga pengaturan hak bersama. 

Pertumbuhan kawasan perkotaan yang pesat tidak hanya membawa peluang, tetapi juga tantangan serius dalam penyediaan hunian yang layak. Keterbatasan lahan mendorong pembangunan hunian vertikal dalam bentuk rumah susun sebagai alternatif yang dianggap paling rasional.

Namun, rumah susun tidak dapat dipahami semata-mata sebagai bangunan bertingkat. Di dalamnya terdapat aspek hukum pertanahan yang kompleks, terutama terkait kepemilikan satuan, hak bersama, serta pengelolaan lingkungan hunian.

Oleh karena itu, memahami aspek rumah susun dalam perspektif hukum menjadi penting agar masyarakat memiliki kepastian dan perlindungan hukum. 

Rumah Susun sebagai Konsep Hunian Vertikal

Dalam sistem hukum nasional, rumah susun diatur secara khusus melalui Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pasal 1 angka 1 undang-undang tersebut mendefinisikan rumah susun sebagai bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan dan terbagi ke dalam bagian-bagian yang disusun secara horizontal maupun vertikal.

Setiap bagian tersebut dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, khususnya sebagai tempat hunian, serta dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Pengaturan ini menunjukkan bahwa rumah susun tidak hanya bertujuan menyediakan tempat tinggal, tetapi juga menjadi instrumen penataan ruang perkotaan. Hal ini sejalan dengan tujuan penyelenggaraan rumah susun sebagaimana tercantum dalam Pasal 3 UU Rumah Susun, yakni untuk menjamin hunian yang layak, meningkatkan efisiensi pemanfaatan lahan, serta mencegah tumbuhnya kawasan permukiman kumuh di perkotaan.

Satuan Rumah Susun dan Kepemilikan Individu

Satuan Rumah Susun merupakan unit hunian yang dapat dimiliki secara perorangan. Berdasarkan Pasal 1 angka 3 UU Nomor 20 Tahun 2011, Satuan Rumah Susun adalah unit yang dapat digunakan secara terpisah dan memiliki sarana penghubung ke jalan umum.

Kepemilikan atas satuan rumah susun memberikan hak eksklusif kepada pemilik untuk memanfaatkan unit tersebut, baik sebagai tempat tinggal maupun untuk fungsi lain sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Meskipun demikian, kepemilikan ini tidak bersifat mutlak sepenuhnya. Pemilik satuan rumah susun tetap memiliki keterikatan hukum dengan pemilik lain melalui kepemilikan bersama atas bagian tertentu dari bangunan dan lingkungannya.

Konsep ini menegaskan bahwa rumah susun dibangun atas asas kebersamaan, di mana hak individual harus dijalankan sejalan dengan kepentingan kolektif penghuni lainnya.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam Perspektif Hukum Pertanahan

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun merupakan hak kebendaan yang diakui dalam hukum pertanahan Indonesia. Hak ini telah dikenal sejak Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan kemudian disempurnakan melalui Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011.

Hak Milik atas Satuan Rumah Susun bersifat perorangan dan terpisah, namun secara hukum tetap melekat hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Untuk memberikan kepastian hukum, hak tersebut wajib didaftarkan sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Pemilik satuan rumah susun akan memperoleh Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional.

Sertifikat ini tidak hanya berfungsi sebagai alat bukti kepemilikan, tetapi juga mencerminkan besaran hak proporsional pemilik atas tanah dan fasilitas bersama.

Bagian Bersama, Tanah Bersama, dan Benda Bersama

Salah satu karakteristik utama rumah susun terletak pada keberadaan bagian bersama, tanah bersama, dan benda bersama. Ketiganya merupakan unsur yang tidak terpisahkan dari sistem kepemilikan rumah susun.

Bagian bersama meliputi bagian bangunan yang digunakan secara kolektif, seperti koridor, tangga, lift, dan atap bangunan. Tanah bersama adalah bidang tanah tempat rumah susun berdiri yang menjadi hak bersama seluruh pemilik satuan.

Selain itu, benda bersama mencakup berbagai fasilitas penunjang seperti area parkir, taman, tempat ibadah, serta sarana sosial lainnya. Ketentuan mengenai ketiga unsur ini ditegaskan dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 sebagai bentuk perlindungan hukum atas kepentingan seluruh pemilik satuan rumah susun.

Pengelolaan yang baik terhadap bagian dan fasilitas bersama menjadi kunci terciptanya hunian vertikal yang tertib, nyaman, dan berkelanjutan.