Hak Tanggungan dalam Perkembangan Hukum Agraria Nasional: Kepastian Jaminan dan Modernisasi Sistem Pendaftaran

Olret –Mengkaji hak tanggungan sebagai jaminan kebendaan atas tanah, unsur dan ciri hukumnya, serta perkembangannya melalui UU Cipta Kerja dan penerapan hak tanggungan elektronik. Hak tanggungan merupakan instrumen hukum yang sangat penting dalam menjamin kepastian pelunasan utang yang berbasis pada hak atas tanah. Sejak diundangkannya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, sistem jaminan kebendaan atas tanah memperoleh landasan hukum yang kuat dan terstruktur. Namun, dinamika kebutuhan masyarakat serta perkembangan teknologi menuntut adanya modernisasi dalam penyelenggaraan administrasi pertanahan. Oleh karena itu, meskipun substansi hak tanggungan tetap berpedoman pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, penerapannya kini juga dipengaruhi oleh Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Cipta Kerja menjadi Undang-Undang beserta peraturan pelaksanaannya di bidang pertanahan.

Pengertian Hak Tanggungan dan Dasar Hukumnya

Secara yuridis, pengertian hak tanggungan tetap merujuk pada Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, yang menyatakan bahwa hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, untuk pelunasan utang tertentu dan memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu. Sampai saat ini, ketentuan tersebut belum dicabut maupun diubah, sehingga tetap menjadi dasar hukum utama hak tanggungan. Undang-Undang Cipta Kerja tidak menghapus rezim hak tanggungan, melainkan memperkuat aspek pelayanan dan administrasi pertanahan guna mendukung kepastian hukum dan kemudahan berusaha.

Hak Tanggungan sebagai Jaminan Kebendaan atas Tanah

Hak tanggungan merupakan hak kebendaan yang bersifat aksesoir, karena keberadaannya bergantung pada perjanjian pokok berupa utang-piutang. Sebagai jaminan kebendaan, hak tanggungan memberikan kewenangan hukum kepada kreditur untuk memperoleh pelunasan piutangnya dari objek jaminan apabila debitur cidera janji. Pandangan Budi Harsono menegaskan bahwa penguasaan hak atas tanah oleh kreditur dalam hak tanggungan bukanlah penguasaan fisik, melainkan penguasaan yuridis yang memungkinkan kreditur menjual objek jaminan melalui pelelangan umum. Dalam praktik perbankan modern, hak tanggungan menjadi jaminan utama karena memberikan perlindungan hukum yang kuat sekaligus kepastian dalam proses eksekusi.

Unsur-Unsur Hak Tanggungan dalam Sistem Hukum Indonesia

Unsur-unsur hak tanggungan tetap berlandaskan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Unsur tersebut meliputi adanya hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, objek jaminan berupa hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda yang menjadi satu kesatuan dengannya, serta tujuan untuk menjamin pelunasan utang tertentu. Unsur penting lainnya adalah pemberian kedudukan yang diutamakan kepada kreditur pemegang hak tanggungan dibandingkan dengan kreditur lainnya. Unsur ini dikenal sebagai hak mendahului yang tidak hapus meskipun objek hak tanggungan beralih kepada pihak ketiga. Penguatan unsur kepastian hukum ini semakin relevan dalam konteks pembaruan administrasi pertanahan pasca berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja.

Ciri-Ciri Hak Tanggungan dan Perkembangan Regulasi Terbaru

Ciri utama hak tanggungan adalah memberikan kedudukan yang diutamakan kepada pemegangnya atau dikenal sebagai droit de preference. Selain itu, hak tanggungan bersifat mengikuti objek jaminan ke tangan siapa pun objek tersebut berada atau dikenal sebagai droit de suite, sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Hak tanggungan juga memenuhi asas spesialitas dan publisitas, karena objek dan utang yang dijamin harus ditentukan secara jelas serta wajib didaftarkan. Dalam perkembangan terbaru, pemerintah melalui kebijakan digitalisasi pertanahan yang sejalan dengan Undang-Undang Cipta Kerja telah memperkenalkan pendaftaran hak tanggungan secara elektronik. Penerapan hak tanggungan elektronik ini bertujuan meningkatkan efisiensi, transparansi, dan kepastian hukum, tanpa mengubah karakteristik yuridis hak tanggungan sebagaimana diatur dalam undang-undang induknya.

Catatan Penting

Hak tanggungan tetap menjadi jaminan kebendaan utama atas tanah dalam sistem hukum Indonesia dengan dasar hukum Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996. Kehadiran Undang-Undang Cipta Kerja dan kebijakan digitalisasi pertanahan tidak mengubah substansi hak tanggungan, melainkan memperkuat aspek administrasi dan pelayanan hukum. Dengan demikian, hak tanggungan tidak hanya memberikan perlindungan maksimal bagi kreditur, tetapi juga mencerminkan adaptasi hukum agraria nasional terhadap perkembangan zaman dan kebutuhan masyarakat modern.